Với những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản như hiện nay, việc định giá đất nền chính xác để không rơi vào bẫy thị trường là một thách thức lớn cho các nhà đầu tư bất động sản.
Vừa qua, bà Nguyễn Thị Hồng Vân Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội đã có buổi chia sẻ với Nhà đầu tư bất động sản nhằm tránh bẫy sốt ảo thị trường.
Theo bà Vân, khi định giá đất nền sẽ có 2 tình huống thách thức đặt ra cho Nhà đầu tư.
Contents
- Tình huống thứ nhất, làm thế nào để định giá đất nền ở khu vực ngoại thành có qui mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và tiền sử dụng đất?
- Tình huống thứ hai, làm thế nào để định giá đất nền của lô đất ở nhở lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?
Tình huống thứ nhất, làm thế nào để định giá đất nền ở khu vực ngoại thành có qui mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và tiền sử dụng đất?
Đối với tình huống này, bà Vân chia sẻ, để định giá đúng dự án nhà đầu tư có thể sử dụng các phương pháp như sau:
Phương pháp so sánh: người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị thường và các dự án đó phải có sự tương đồng về qui mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển và thời hạn sử dụng đất. Sau đó, dự trên những yếu tố khác biệt người định giá tiếnh hành lập luận và điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, sẽ xác định được giá trị của sản phẩm trên từng mét vuông đất.
Phương pháp thặng dư: Đối với phương pháp này, dựa vào phê duyệt phát triển, người định giá sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.
Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, thời gian thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.
Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.
Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.
Từ đó, người định giá sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.
Tình huống thứ hai, làm thế nào để định giá đất nền của lô đất ở nhở lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?
Đối với tình huống này,do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.
Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.
Xem thêm:
Chính phủ ban hành sửa đổi bổ sung Nghị định 148 “giải cứu” những dự án có các thửa đất xen kẹt
Những dự án quy mô lớn ra mắt cuối năm vực dậy thị trường đầu tư Bất động sản
