Chuyên gia lý giải hiện tượng sốt đất và hiến kế “trị” giá đất ảo

Thời gian qua thấy người dân mua đất rần rần tôi cũng thấy choáng! Trước đây nói giá ‘ảo’ bởi giá tăng nhưng không có người mua. Còn hiện giờ dù giá được đẩy lên kinh khủng vẫn có người mua. Nguy hiểm hơn, một số người thấy thị trường mua bán ào ào nên có tư duy mua để ‘lướt sóng’, khi mua không để ý đến pháp lý rất dễ mua trúng đất pháp lý không ổn, đất quy hoạch hoặc ‘dính bẫy’ các chiêu thức làm giá.

Vì vậy theo tôi, lúc này người mua phải bình tĩnh, không thể có sự tăng giá vô lý kiểu hôm nay thông báo một giá, ngày mai lại tăng lên giá khác. Để mua đất trước tiên cần xem xét giấy tờ pháp lý, tiềm năng chủ đầu tư của dự án. Điểm mấu chốt là lựa chọn dự án phải có kết nối hạ tầng, khả năng xây dựng vào ở sớm. Về giá bán, cần so sánh với giá của một số BĐS tương tự trong cùng một khu vực từ đó quyết định mua hay không.

Ông Võ Tấn Hoàng Văn (TGĐ Ngân hàng Sài Gòn – SCB):

Chủ yếu rút tiết kiệm đầu cơ

Thời gian qua, đất nền có hiện tượng sốt giá, nhất là từ trước tết nguyên đán đến nay. Thực tế đa phần những người tham gia đầu cơ là những người có tiền nhàn rỗi, thấy có cơ hội thì rút tiền tiết kiệm để đầu tư kiếm lời. Một số khác là những người đã có nhà, đất và dùng nó làm tài sản thế chấp để vay.

Tuy nhiên, thực tế tỉ lệ cho vay của các ngân hàng không thấm vào đâu vì các Ngân hàng thẩm định rất kỹ dựa trên bảng giá đất trước đây và áp dụng ổn định trong vòng một năm. Ngân hàng không cho vay trên giá đất khi thị trường trong cơn sốt. Sau một năm, khi thị trường ổn định và thiết lập mặt bằng giá mới, các Ngân hàng mới cập nhật lại bảng giá.

Lý giải việc tín dụng những tháng đầu năm tăng cao, theo ông Văn là do cuối năm ngoái, các Ngân hàng hạn chế cho vay vì hết “room”, giờ dồn vào đầu năm. Trên thực tế tín dụng vẫn tăng nhưng chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất chứ vốn đổ vào BĐS không nhiều vì các Ngân hàng đều thận trọng trong cho vay.

Ông Nguyễn Hoàng Minh (PGĐ Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM):

Đã cảnh báo các ngân hàng

Tính đến cuối tháng 4 vừa qua, tín dụng trên địa bàn Tp.HCM đã tăng 5,64%, tức gấp đôi so với cùng kỳ năm 2016. Trước tình trạng BĐS ‘nóng’ lên trong thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước cũng đã đưa ra cảnh báo với các Ngân hàng, tuy nhiên có thực tế dù tăng về số tuyệt đối nhưng tỉ trọng tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS không tăng cao bằng tín dụng sản xuất, thậm chí còn giảm đi trong vài năm trở lại đây.

Cụ thể, năm 2014 tín dụng BĐS chiếm 14% dư nợ, đến năm 2015 tỉ lệ này còn 12,3%, và đến cuối năm 2016 tỉ lệ cho vay BĐS trong tổng dư nợ chỉ còn 10%. Nguyên nhân do các Ngân hàng chủ động điều chỉnh sau khi Ngân hàng Nhà nước phát tín hiệu cũng như có những điều chỉnh bằng chính sách.

Hiện các Ngân hàng cũng tỏ ra thận trọng khi rót vốn vào các dự án BĐS và chỉ ưu tiên rót vốn cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính. Khoản các Ngân hàng cho vay chủ yếu với người mua nhà để ở, trả nợ bằng lương.

Chuyên gia Bùi Quang Tín:

Nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý

Đất nền hiện đang là phân khúc có hiện tượng sốt nóng, giá tăng rất nhanh, người mua nên lưu ý các vấn đề pháp lý. Tại một số vùng ven, có hiện tượng chủ đầu tư gom một miếng đất lớn sau đó “vẽ” ra dự án, phân lô, bán nền dù chưa hoàn thiện về pháp lý. Họ chỉ hứa sau 5 tháng, 10 tháng sẽ có giấy phép xây dựng, sau khi xây lên rồi tách sổ… Nhưng vì thấy giá tăng nhanh nên không ít người đua nhau mua rồi sang tay kiếm lời. Có những miếng đất chỉ trong thời gian ngắn đã sang đến 5-7 chủ. Trong trường hợp này người mua nhà cuối cùng sẽ phải chịu rủi ro rất lớn.

Với những nhà đầu tư vay tiền để mua thì rủi ro còn lớn hơn khi lãi suất Ngân hàng đã tăng trở lại. Lãi suất huy động vốn cũng tăng liên tục trong thời gian qua và vay mua nhà thuộc nhóm không ưu tiên về lãi suất, vì thế khả năng ngân hàng sẽ còn điều chỉnh tăng nữa trong thời gian tới.