Nhiều chiêu thức “lách luật” huy động vốn tại các dự án bất động sản

Lễ mở bán đợt 1 ngày 12-8 của dự án Flora Novia.

Gần đây nhất, dự án được nhắc đến nhiều là Sky 89 (tại số 89 Hoàng Quốc Việt, phường Phú Thuận, quận 7, do liên doanh chủ đầu tư Tập đoàn An Gia – An Gia Investment và Creed Group phát triển). Dự án này hầu như vẫn đang là bãi đất trống, nhưng An Gia Investment đã ký hợp đồng đặt cọc và mở bán hết 100% số căn hộ trong lễ ra mắt dự án giai đoạn 1 vào đầu tháng 8 vừa qua.

Chỉ tính sơ sơ, với việc bán 430 căn hộ (khách hàng thanh toán 15% giá trị căn hộ), An Gia Investment đã thu về hàng trăm tỷ đồng. Theo nguồn tin của chúng tôi, để đủ cơ sở pháp lý mở bán, thu tiền của khách hàng tại dự án Sky89, ngoài việc phải hoàn thiện phần móng (dự án này đang mới trong giai đoạn thi công móng được gần 4 tháng, dự kiến phải sau 5 tháng nữa mới xong và theo quy định thì lúc đó mới được huy động vốn), chủ đầu tư còn phải tiến hành hàng loạt công việc khác như điều chỉnh thiết kế xây dựng, mật độ, kiến trúc, kết nối hạ tầng… Nhưng xem ra trên thực tế, không rõ đến khi nào những phần việc quan trọng trên mới được hoàn tất.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào lịch thanh toán của chủ đầu tư này đưa ra, ngoài việc đặt cọc 15% giá trị căn hộ, cứ mỗi 3 tháng tiếp theo khách hàng phải đóng 4% giá trị căn hộ. Và nếu tính đến thời điểm xong móng cọc như dự kiến là sau 9 tháng kể từ ngày công bố, khách hàng phải đóng thêm tổng cộng là 12% giá trị căn hộ.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn đưa ra nhiều mức đặt cọc khác nhau từ 15%-90% giá trị căn hộ và đổi lại sẽ chi trả chiết khấu ở mức cao theo từng mức đặt cọc để khách hàng nhanh chóng xuống tiền. Để làm rõ những thông tin này, chúng tôi đã liên hệ với đại diện bộ phận truyền thông của Công ty An Gia. Phía Công ty An Gia đã hẹn sau nhiều ngày nhưng vẫn không có phản hồi gì.

Một số dự án khác cũng đình đám không kém là các dự án Flora Novia (đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức) và Akari City (đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân) của chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group), mặc dù chưa hội đủ các điều kiện về pháp lý và thực tế xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã ồ ạt mở bán, nhận cọc từ khách hàng lên đến hàng trăm triệu đồng.

Theo tìm hiểu, tại dự án Flora Novia, chủ đầu tư đã mở bán giai đoạn 1 với Block A vào ngày 12-8-2018. Tiếp đó, ngày 8-9, chủ đầu tư lại mở bán giai đoạn 2 với Block B (khách hàng đã đóng theo giai đoạn 1 là 10% giá trị hợp đồng) và dự án đã được giao dịch hết. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tại dự án này chỉ mới đang tiến hành làm móng, tức chưa thể có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Trong khi đó, dự án Akari City do Nam Long Group ký kết hợp tác với nhà đầu tư Nhật Bản thực hiện. Sắp tới, công ty dự kiến sẽ mở bán dự án, với giá từ 24-27 triệu đồng/m2…

Nhưng điều đáng nói là trong bảng dự kiến đóng tiền theo tiến độ của dự án Akari City có một số điều khá lạ, như khách hàng từ khi đặt cọc giữ chỗ đến khi có hợp đồng mua bán phải đóng đến 30% và phải chịu đợi chờ đến 9 tháng mới ra được hợp đồng mua bán. Đây được cho là một dấu hiệu về huy động vốn và chiếm giữ vốn trái phép. Trong khi đó, thực tế tại công trường của dự án này vẫn còn là mảnh đất trống mới được rào chắn, chưa biết đến khi bao giờ thi công.

Dự án Sky 89 hầu như vẫn đang là bãi đất trống, nhưng đã được đặt cọc mua hết 100% số căn hộ.

Một dự án khác là De La Sol (đường Tôn Thất Thuyết, quận 4), với quy mô 870 căn hộ do Công ty CP Đầu tư kinh doanh BĐS Việt Hưng Phú (100% vốn của Capitaland – Singapore) làm chủ đầu tư. Hiện tại, dù chưa có giấy phép xây dựng phần thân (Sở Xây dựng mới cấp phép xây dựng phần ngầm của dự án) nhưng chủ đầu tư đã ký bán cho khách hàng từ đầu tháng 6-2018 bằng “phiếu đặt chỗ có hoàn lại”, với số tiền 100 triệu đồng/căn hộ. Ngay sau đó, Công ty Việt Hưng Phú tiếp tục thu của khách hàng từ 10 – 20% giá trị căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng phải đóng thêm từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn hộ.

Hay như dự án La Cosmo Residences (đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình) với tổng số 500 căn hộ cũng được chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư xây dựng An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường khi chưa đủ điều kiện. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6, nhưng theo tìm hiểu từ chủ đầu tư, dự kiến phải tháng 6-2019, khách hàng mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận cọc, nhưng chủ đầu tư vẫn thu của khách hàng 15% giá trị căn hộ bán…

Người mua phải chịu nhiều rủi ro

Còn khá nhiều dự án BĐS khác mà các chủ đầu tư đang trong quá trình hoàn tất thủ tục, nhưng đã mở bán rầm rộ. Chiêu thức của họ là ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc mua dự án. Điều đáng nói là Luật Kinh doanh BĐS không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng đặt cọc là phương thức phổ biến để các doanh nghiệp này vừa huy động được vốn làm hạ tầng, vừa bán được dự án khi chưa đủ điều kiện. Cụ thể, các chủ đầu tư thường sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức, nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”…

Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Tuy nhiên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã làm liều huy động vốn trái phép như kể trên. Do đó, các chuyên gia đã cảnh báo khách hàng có thể phải chịu nhiều rủi ro khi mua BĐS với hình thức này.

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện sẽ có một số rủi ro cơ bản. Có thể kể như rủi ro về pháp lý; khách hàng thường chịu thiệt do phát sinh liên quan đến các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai xây dựng… Mặt khác, có thể khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người, chủ đầu tư nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết.

Dự án De La Sol được cho là chưa san lấp xong mặt bằng vẫn huy động vốn.

Tiếp đó là rủi ro về tài chính; chủ đầu tư một lúc thực hiện nhiều dự án hoặc lấy vốn dự án này “đắp” cho dự án khác dẫn đến việc sử dụng vốn sai mục đích, làm chậm tiến độ dự án, nghiêm trọng hơn có thể sẽ đóng băng dự án khi nhà đầu tư không cân đối được vấn đề tài chính.

Ngoài ra, còn có rủi ro về phê duyệt dự án; trong quá trình thực hiện, dự án bị vướng mắc, thiếu sót dẫn đến dự án không được phê duyệt thì rủi ro về việc không bàn giao được nhà sẽ rất cao, lúc này chủ đầu tư đã sử dụng hết nguồn vốn để đầu tư dự án nên tiền trả lại cho khách hàng sẽ không còn. Vì vậy, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua.

Trao đổi với báo chí liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc rất nhiều dự án cố tình “lách luật” để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít khách hàng phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.

Theo ông Lê Hoàng Châu thì việc mở bán, đặt cọc giữ chỗ đều được các chủ đầu tư gọi là “góp vốn”. Thế nhưng, ai cũng biết rõ việc mở bán, huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai đều đã được pháp luật quy định rõ.

Theo đó, tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư chỉ được mở bán khi: đã có giấy phép đủ điều kiện được bán do Sở Xây dựng cấp, trường hợp là đất nền thì phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và có bảo lãnh của ngân hàng.

Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đã không ít lần cảnh báo tới khách hàng về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao. “Nên tìm hiểu thật kỹ những thông tin như: chủ đầu tư có quỹ đất không? Đã được cấp phép cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa?

Đã có biên bản hoàn thiện phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp), cơ sở hạ tầng (đối với đất nền) chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng không? Đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép đủ điều kiện được bán chưa?… Có như vậy thì mới đảm bảo được những quyền lợi và tránh được những rủi ro xảy ra trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu đưa ra lời khuyên.