Căn nhà không quan trọng bằng chính sách tái định cư

Đô thị không cần nhà tái định cư mà cần chính sách

– Góc nhìn của ông về tình trạng Hà Nội, TP HCM đang dư thừa một lượng lớn quỹ nhà tái định cư?

– Nhà tái định cư chỉ phù hợp với vùng rừng núi khi giải phóng làng mạc làm thuỷ điện, hồ nước, thủy lợi… còn ở trong đô thị mà làm nhà tái định cư thì không phù hợp. Ở đô thị, chúng ta cần chính sách tái định cư, chứ không cần nhà tái định cư.

Tôi thắc mắc là tại sao không đền tiền cho dân, để họ tự tìm lấy nhà phù hợp thay vì xây một cái nhà rồi bắt họ đến đấy ở. Điều đó giống với việc chúng ta đang coi nhà ở chỉ là mái che trên đầu.

Nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà còn liên quan mật thiết đến vấn đề kiếm sống, nói cách khác là sinh kế của người dân. Người ta đang sống ở đây, kiếm sống ở đây, con cái đi học ở đây, các mối cũng quan hệ ở đây nhưng sau khi lấy đất của họ để làm dự án lại bố trí nhà cho họ ở nơi khác xa xôi hơn thì không thể được. Việc đưa người ta đi xa một cách võ đoán như vậy khiến một bộ phận cư dân không đồng tình, không đi.

Câu chuyện này ở Hà Nội rất nhiều nên mới dẫn đến việc hàng nghìn căn hộ tái định cư đang dư thừa. Đó là minh chứng cho chính sách nhà tái định cư hiện nay trên địa bàn Hà Nội nói riêng và các thành phố, cụ thể là trực thuộc Trung ương nói chung, không thành công.

Tôi nhắc lại, phải hiểu rằng nhà ở không chỉ là mái che trên đầu. Người buôn thúng bán mẹt mà đưa lên ở nhà tầng thì làm sao người dân chấp thuận muốn đến. Như vậy, nên để cho thị trường bất động sản tự giải quyết vấn đề tái định cư, chính quyền hoặc doanh nghiệp giải toả mặt bằng làm dự án chỉ cần đưa tiền cho dân thôi.

– Chất lượng nhà ở tái định cư cũng là một vấn đề bị cư dân phản ánh nhiều, có những dự án vừa vận hành đã xuống cấp?

– Phải biết rằng, nhà ở, nếu không phải là một sản phẩm hàng hoá, mà chỉ là một sản phẩm xây thế nào thì cũng có người ở, tức là nhà theo kiểu bao cấp, thì chất lượng không thể cao được.

– Theo khảo sát, một số dự án nhà tái định cư bộc lộ rất nhiều vấn đề trong công tác quản lý. Chẳng hạn dự án Thành phố Giao lưu xuất hiện tình trạng 1/3 hộ dân về ở trái phép, dự án Hoàng Cầu trở thành một tụ điểm hút chích ma tuý. Ông đánh giá thế nào về những câu chuyện này?

– Nếu để xảy ra những trường hợp đó thì cách giải quyết thoả đáng nhất là ban hành luật, nếu chưa có luật thì phải có nghị định, nếu chưa có nghị định thì Bộ Xây dựng, tức đơn vị chủ quản phải tạm thời ra thông tư hướng dẫn về cách tổ chức quản lý chung cư.

Đã đến lúc Bộ Xây dựng phải có một hội nghị hoặc hội thảo nhằm rà soát lại các vấn đề còn tồn tại, xem xét các văn bản pháp quy hiện nay đã có gì, thiếu gì căn cứ vào thực tiễn các nơi.

Về phía các địa phương, cụ thể các Sở xây dựng phải có trách nhiệm đối với các vấn đề liên quan thuộc địa phận quản lý của mình. Nếu để các tình trạng như vừa kể xảy ra thì các Sở phải chịu trách nhiệm xử lý. Trong trường hợp không làm được thì Bộ Xây dựng phải hướng dẫn.

– Còn câu chuyện tranh cãi xung quanh trách nhiệm quản lý tài sản chung ở các dự án nhà tái định cư thì sao?

– Quản lý nhà tái định cư cũng như quản lý các khu chung cư hiện nay tồn tại vấn đề rất lớn. Cái này chúng ta đã nói nhiều rồi. Các khu chung cư hiện nay đều bộc lộ nhiều vấn đề trong quản lý như người dân không bằng lòng, chi phí quản lý…

Nói chung, nguyên lý quản lý ở cả nhà tái định cư lẫn nhà chung cư nói chung là chủ sở hữu tài sản phải có trách nhiệm với tài sản của mình. Trong nhà chung cư có những cái thuộc về tài sản tư ví dụ căn hộ, tài sản trong căn hộ, còn cầu thang, hành lang… là tài sản chung.

Cái khó hiện nay trong quản lý là quản lý tài sản chung, tài sản cộng đồng. Một số nơi tài sản đó giao cho chủ đầu tư quản lý là vô lý. Phải xem lại tài sản cộng đồng đó là tài sản của ai.

Thực tế hiện nay, việc công nhận cái tài sản chung không rõ ràng. Phải rõ ràng thì khi hỏng mới có người sửa. Điều này phải được xác định trong hợp đồng mua bán căn hộ. Và để hợp đồng đó có cơ sở thì Nhà nước phải ra luật về chung cư.

Thêm một vấn đề tôi thấy bất cập là cách tổ chức quản lý hiện nay. Tôi thấy hiện nay, ở một số dự án, ban quản lý có cả công an phường. Điều đó là vô lý.

Quản lý chung cư là trách nhiệm của chủ sở hữu, chủ sở hữu phải họp để bầu ra một ban quản lý chung cư đại diện cho họ rồi thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp, tốt nhất là tìm đơn vị quản lý thông qua hình thức đấu thầu để đảm bảo mọi thứ minh bạch, hiệu quả.

– Thực tế cũng đã có những dự án thuê công ty quản lý, nhưng người dân vẫn phản ánh về hiệu quả quản lý của công ty đó?

– Thế thì phải có hình thức phạt, phải xem hợp đồng ký với họ những gì.

Dự án nhà tái định cư Thành phố Giao lưu bị phản ánh có 1/3 số hộ dân ở trái phép Ảnh: Lâm Tùng

Áo trắng mà ế thì chuyển thành áo đen để bán hàng

– Đầu năm nay, chủ đầu tư của dự án nhà tái định cư Hanco3 đề xuất phá bỏ 3 toà nhà tái định cư Sài Đồng thuộc dự án để xây dựng nhà thương mại. Ông đánh giá như thế nào về phương án này?

– Theo tôi, giải pháp nhanh nhất và đỡ lãng phí nhất đối với 3 toà nhà này là biến 3 toà nhà tái định cư đó thành nhà ở xã hội. Còn phương án đập bỏ, theo tôi cũng chẳng phải là lãng phí bởi nhà đầu tư họ đã tính toán kỹ. Có điều xây nhà thương mại rồi chắc gì đã thích hợp, phải tính xem ai đến ở nữa, có phải cứ có nhà là sẽ có người ở đâu.

– Nói rộng ra, với các dự án nhà tái định cư không có người ở hiện nay thì việc chuyển đổi mục đích thành nhà ở thương mại liệu có khả thi?

– Thực tế, chỉ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chẳng hạn, chính quyền cấp đất cho chủ đầu tư xây nhà ở mà chủ đầu tư biến thành dự án khách sạn thì mới là vấn đề. Còn nếu đã cấp đất xây dựng nhà ở thì việc chuyển từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại không phải là vấn đề lớn. Cái đó thị trường phải cơ động, nếu sản xuất ra cái ế thì phải thay đổi, cũng giống như áo trắng ế thì nhuộm thành áo đen để bán cho được hàng.

Như vậy tôi cho rằng chuyển nhà định cư thành nhà ở thương mại hay nhà cho người thu nhập thấp hay không không quan trọng. Việc này tuỳ từng chủ đầu tư, miễn là không sai mục đích sử dụng khi cấp đất là được.

Tuy nhiên cũng phải cẩn trọng chủ nghĩa cơ hội trong việc này. Có những trường hợp chủ đầu tư định làm nhà thương mại nhưng lấy danh nghĩa là làm nhà tái định cư để giảm bớt chi phí. Sau khi hoàn thành lại tìm cách hoán đổi thành nhà thương mại thì không được. Nhà nước phải xem khi chủ đầu tư muốn xây nhà tái định cư thì tái định cư cho ai, cho dự án nào.

– Không phải chỉ những dự án tái định cư ở khu vực xa trung tâm mới ế, thực tế có những dự án nằm trên đất vàng vẫn thưa thớt người ở, thậm chí để không cả thập kỷ?

– Theo tôi đó chỉ là tình trạng tạm thời thôi. Với các nhà tái định cư như vậy thường được xây dựng tư để tiếp nhận nhiều dự án ở nhiều nơi, phục vụ cho nhiều giai đoạn. Hiện các dự án đó chưa đi vào triển khai nên quỹ nhà tái định cư còn dư thừa. Như vậy, với các căn hộ tạm thời chưa có người ở thì tốt nhất là cho thuê theo thời hạn. Hiện nay, chung ta đang thiếu hụt một lượng lớn nhà cho thuê.

– Vậy phương án nào có thể áp dụng để giải quyết tình trạng nhà tái định cư xây xong “ế” như hiện nay?

– Cho thuê theo thời hạn là giải pháp tạm thời có thể áp dụng chung cho tình trạng quỹ nhà tái định cư dư thừa hiện nay. Còn về lâu dài, nên đền bù tiền mặt cho các hộ dân thuộc diện giải toả mặt bằng để họ tự tìm nhà phù hợp với họ thay vì đền nhà tái định cư theo cách chỉ định như hiện nay.